新余物業(yè)-通知公告余府令第7號
《新余市物業(yè)管理辦法》已經(jīng)2006年4月26日市六屆人民政府第14次常務(wù)會(huì )議通過(guò)，現予公布，自2006年6月1日起施行。
市 長(cháng)：
二○○六年四月二十九日
新余市物業(yè)管理辦法
第一章 總 則
第一條 為規范我市物業(yè)管理活動(dòng)，明確業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)、開(kāi)發(fā)建設單位以及與物業(yè)管理有關(guān)單位的權利和義務(wù)，保障物業(yè)合理使用，促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展，根據國家和省有關(guān)規定，結合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本市規劃區內住宅區和非住宅的物業(yè)管理以及對物業(yè)管理活動(dòng)的監督，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設備設施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。
本辦法所稱(chēng)前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由開(kāi)發(fā)建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理和服務(wù)。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理區域,是指業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的房屋、設施和相關(guān)場(chǎng)地的范圍，具體以物業(yè)建設規劃用地為界。
本辦法所稱(chēng)業(yè)主，是指物業(yè)的所有權人。
本辦法所稱(chēng)使用人，是指物業(yè)的承租人或實(shí)際使用物業(yè)的其他人。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理企業(yè)，是指依法成立的并接受業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )的委托，根據物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行管理服務(wù)的企業(yè)。
第四條 新建住宅區和共用設施設備齊全的原有住宅區，建筑面積在2萬(wàn)平方米以上的，應按照本辦法規定的方式實(shí)行物業(yè)管理；建筑面積在2萬(wàn)平方米以下的，可以由業(yè)主大會(huì )決定采取其他方式實(shí)行物業(yè)管理。
第五條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)化有償服務(wù)相結合的原則。
第六條 新余市房產(chǎn)管理局是全市物業(yè)管理的主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)主管部門(mén)），負責組織實(shí)施本辦法并對全市的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行管理。建設、規劃、城管、公安、消防、價(jià)格、工商行政等有關(guān)部門(mén)及市政、綠化、環(huán)衛、供水、供氣、供電、電信、有線(xiàn)電視等單位應按照各自的職責配合做好物業(yè)管理的有關(guān)工作。
城市街道辦、居民委員會(huì )和基層公安機關(guān)依法對物業(yè)管理進(jìn)行指導監督。
第二章 物業(yè)管理分工
第七條 物業(yè)管理區域內共用的道路和排水設施的日常養護和維修管理，由物業(yè)管理企業(yè)負責；屬于城市道路和公共排水設施的由市政管理單位負責。
第八條 物業(yè)管理區域內綠化建設由開(kāi)發(fā)建設單位負責；物業(yè)區共用的綠地、園林設施等日常養護維修管理，由物業(yè)管理企業(yè)負責并接受園林綠化管理部門(mén)的指導監督。
第九條 物業(yè)管理區域規劃用地內道路、樓房周?chē)熬G地、樓道等公共環(huán)境的清掃保潔，由物業(yè)管理企業(yè)負責。
第十條 物業(yè)管理區域內共用的廁所、化糞池、垃圾站（箱、道）等環(huán)境衛生設施的日常養護和維護管理由物業(yè)管理企業(yè)負責，廁所、化糞池的清掏、清運工作由市容環(huán)境衛生管理單位負責；生活垃圾由物業(yè)管理企業(yè)負責收集到垃圾中轉站，從垃圾中轉站送至垃圾場(chǎng)的清運工作由市容環(huán)境衛生管理單位負責。涉及到生活垃圾處理和衛生服務(wù)有關(guān)費用的事項，按市政府有關(guān)規定執行。
第十一條 高層樓（七層及以上，下同）以樓內供水泵房總計費水表為界，多層樓（七層以下，下同）以樓外自來(lái)水表井為界，界限以外（包括計費水表）的供水管線(xiàn)及設備，由供水企業(yè)負責維修管理；界限以?xún)龋òㄋ砭劣脩?hù)）的供水管線(xiàn)及設備由物業(yè)管理企業(yè)負責維修管理。
第十二條 物業(yè)管理區域內供電線(xiàn)路、供氣管道、消防設施、照明設施等，屬于共用設施設備的，由物業(yè)管理企業(yè)負責維修管理；屬于公共部分的，分別由供電、供氣企業(yè)和管理消防設施、路燈的單位負責維修管理。
第三章 物業(yè)管理區域劃分
第十三條 物業(yè)管理區域劃分應當充分考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，遵循規模經(jīng)營(yíng)、方便管理，降低管理成本，提高服務(wù)水平的原則。
劃定的物業(yè)管理區域內不得有市政主干道路、市級規劃道路穿越。
第十四條 新建住宅小區，包括分期建設或者由兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設的，應當按照小區整體規劃范圍劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域。
新建住宅區建筑面積達不到5萬(wàn)平方米的，可與相鄰住宅整合為一個(gè)物業(yè)管理區域。
新建住宅小區內的非住宅物業(yè)應當與住宅小區劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域。
第十五條 商貿、辦公、醫院、學(xué)校、工廠(chǎng)、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域。
第十六條 原有住宅建筑規模在1萬(wàn)平方米以下的，遵循規模經(jīng)營(yíng)、方便管理的原則，按照城市主次干道或者其他自然邊界圍合，可以將幾個(gè)項目或單位合并為一個(gè)物業(yè)管理區域。
第四章 業(yè)主和業(yè)主大會(huì )
第十七條 建立業(yè)主名冊制度。
業(yè)主名冊，由業(yè)主委員會(huì )建立和管理。實(shí)施前期物業(yè)管理的物業(yè)，由建設單位建立業(yè)主名冊，并在業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生后移交其管理。
業(yè)主變更的，新業(yè)主應當在業(yè)主名冊上進(jìn)行變更登記。
第十八條 物業(yè)管理區域內的業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì )行使下列權力：
㈠選舉、撤換業(yè)主委員會(huì )組成人員，監督業(yè)主委員會(huì )的工作；
㈡審議通過(guò)業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì )章程；
㈢決定選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)；
㈣決定有關(guān)業(yè)主利益和物業(yè)管理的重大事項；
㈤監督物業(yè)管理企業(yè)執行物業(yè)管理合同的情況；
㈥有關(guān)法律、法規規定的其他職權。
第十九條 公有住宅出售建筑面積達到30%以上，或者新建商品住宅出售建筑面積達到50%以上，或者新建商品住宅入住率達到30%以上并且首套房屋辦理入住手續已滿(mǎn)兩年的的居住小區，應當設立業(yè)主委員會(huì )。
第二十條 開(kāi)發(fā)建設單位（包括除商品房以外的其他產(chǎn)權單位）應以首任業(yè)主的身份，負責（或委托物業(yè)管理公司負責）成立業(yè)主大會(huì )籌備組，籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )�；I備組成員由開(kāi)發(fā)建設單位代表、業(yè)主代表和居民委員會(huì )有關(guān)人員組成。物業(yè)主管部門(mén)和街道辦應當指導和協(xié)助業(yè)主及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。業(yè)主委員會(huì )成立后，業(yè)主大會(huì )由業(yè)主委員會(huì )負責召開(kāi)。
業(yè)主大會(huì )分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議每年至少召開(kāi)1次。業(yè)主可以提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議，業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議的召開(kāi)，應經(jīng)有20%以上投票權的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì )在接到提議后15日內應當組織召開(kāi)。
第二十一條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì )應當有過(guò)半數以上投票權的業(yè)主出席。業(yè)主大會(huì )作出決定，必須經(jīng)與會(huì )業(yè)主所持投票權1/2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì )作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、專(zhuān)項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過(guò)。決定事項通過(guò)后應當在三日內，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內予以公布。
第二十二條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，可以由業(yè)主或業(yè)主的書(shū)面委托代理人直接出席召開(kāi)，如有過(guò)半數以上投票權的業(yè)主同意或因物業(yè)附近場(chǎng)地條件限制等情況，經(jīng)召集大會(huì )的組織向物業(yè)主管部門(mén)作出書(shū)面報告，取得物業(yè)主管部門(mén)的同意，業(yè)主大會(huì )也可以書(shū)面方式召開(kāi)。
第二十三條 在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數，實(shí)行住宅1套1票。非住宅房屋不超過(guò)100平方米有單獨房屋所有權證的為1票；超過(guò)100平方米的，每超過(guò)100平方米計1票；超過(guò)部分不足100平方米的不計票。單個(gè)業(yè)主在業(yè)主大會(huì )會(huì )議上所持的投票權，不得超過(guò)全部投票權的30% 。
首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議后業(yè)主投票權的確定由業(yè)主大會(huì )議事規則約定。
第二十四條 業(yè)主身份以售房合同或產(chǎn)權登記證為準。業(yè)主的配偶、親屬或使用人受業(yè)主書(shū)面委托可參與投票。售房合同或產(chǎn)權證上登記的業(yè)主超過(guò)1人的，可書(shū)面委托1人行使業(yè)主權利。
第二十五條 開(kāi)發(fā)建設單位未售出的空置房，由開(kāi)發(fā)建設單位作為業(yè)主參加業(yè)主大會(huì )，投票權數的確定按本辦法第二十三條的規定執行。
第二十六條 業(yè)主委員會(huì )是代表和維護全體業(yè)主合法權益的物業(yè)管理區域內的群眾性自治組織。業(yè)主委員會(huì )對業(yè)主大會(huì )負責，履行下列職責：
㈠召集和主持業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
㈡草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì )章程草案或修訂草案報業(yè)主大會(huì )通過(guò)，監督業(yè)主公約的實(shí)施；
㈢代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理委托合同，并負責合同的履行；
㈣聽(tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；
㈤審議物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度維護管理計劃和大宗維修項目的維修費用報告；
㈥監督及配合物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展日常管理工作。
第二十七條 首屆業(yè)主委員會(huì )由首次業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生。一個(gè)物業(yè)管理區域選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主委員會(huì )每屆任期三年。任期屆滿(mǎn)前兩個(gè)月由本屆業(yè)主委員會(huì )主持召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，選舉下一屆業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主委員會(huì )成員可連選連任。
經(jīng)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )備案時(shí)，物業(yè)主管部門(mén)應當出具備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì )應當依法刻制和使用印章。
第二十八條 業(yè)主委員會(huì )可設置主任、副主任，主任、副主任在全體委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )委員數額，根據物業(yè)規模大小確定。建筑面積5萬(wàn)平方米以下的物業(yè)，業(yè)主委員會(huì )成員設5人，建筑面積5萬(wàn)平方米以上的，每超出2萬(wàn)平方米可增設1人，最多不超過(guò)9人。
第二十九條 業(yè)主委員會(huì )候選人人選，由所在街道辦、居委會(huì )征求有關(guān)各方意見(jiàn)后確定；也可由10名以上的業(yè)主聯(lián)合提名候選人，但只能一次性推舉一名。
第三十條 業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任定期召集，召開(kāi)會(huì )議必須有過(guò)半數的委員出席，會(huì )議設會(huì )議記錄制度，會(huì )議作出的決定須經(jīng)過(guò)全體成員的半數以上同意，會(huì )議決定的事項應向全體業(yè)主公布。
第三十一條 業(yè)主公約是由業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議，對全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì )章程不得與法律、法規和規章相抵觸。
第三十二條 業(yè)主轉讓或出租物業(yè)時(shí)，應將業(yè)主公約作為轉讓合同或租賃合同的附件，對受讓人或承租人具有同等約束力。
轉讓人或者出租人應當自物業(yè)轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起15日內，將物業(yè)轉讓或者出租的情況書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)。
第五章 前期物業(yè)管理
第三十三條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由開(kāi)發(fā)建設單位選聘或委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理。開(kāi)發(fā)建設單位應當與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)管理服務(wù)合同，該合同至業(yè)主、業(yè)主大會(huì )與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)終止。
第三十四條 開(kāi)發(fā)建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)管理合同約定的內容。
第三十五條 開(kāi)發(fā)建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
開(kāi)發(fā)建設單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。
第三十六條 開(kāi)發(fā)建設單位應當在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。開(kāi)發(fā)建設單位未將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示和說(shuō)明，由此產(chǎn)生的糾紛由開(kāi)發(fā)建設單位負責。
物業(yè)買(mǎi)受人在與開(kāi)發(fā)建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當對遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。
第三十七條 在前期物業(yè)管理期間，前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付（指交接鑰匙）之日的當月發(fā)生的的物業(yè)服務(wù)費用由開(kāi)發(fā)建設單位承擔；出售房屋交付（指交接鑰匙）之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由業(yè)主按照物業(yè)銷(xiāo)售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費標準承擔，物業(yè)銷(xiāo)售合同未約定的，由開(kāi)發(fā)建設單位承擔；開(kāi)發(fā)建設單位與業(yè)主約定由開(kāi)發(fā)建設單位承擔的，從其約定。
第三十八條 住宅及同一物業(yè)管理區域內非住宅的建設單位，應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。投標人少于3個(gè)或者住宅總建筑面積在2萬(wàn)平方米以下的物業(yè)項目、非住宅總建筑面積在1.5萬(wàn)平方米以下的物業(yè)項目，經(jīng)物業(yè)主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)管理招投標的具體辦法由物業(yè)主管部門(mén)另行制定。
第三十九條 開(kāi)發(fā)建設單位不得將物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權、使用權轉讓。
第四十條 開(kāi)發(fā)建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目總建筑面積5‰的比例配置必需的物業(yè)管理用房，總建筑面積在2萬(wàn)平方米以下的應配置不小于100平方米的物業(yè)管理用房，總建筑面積超過(guò)10萬(wàn)平方米的，其超過(guò)部分按3‰配置。物業(yè)管理用房費用列入開(kāi)發(fā)建設成本，產(chǎn)權屬全體業(yè)主共有。
按比例配置的物業(yè)管理用房，應當在業(yè)主委員會(huì )成立時(shí)，交與業(yè)主委員會(huì )。
第四十一條 共用設施及物業(yè)管理用房應當與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目同步規劃、設計、施工、驗收。
房產(chǎn)權屬登記機關(guān)在核發(fā)商品房預售許可證時(shí)，應當在相關(guān)資料上注明物業(yè)管理用房的位置；在辦理房產(chǎn)權屬登記時(shí)，應當在房產(chǎn)檔案中載明物業(yè)管理用房的權屬。
第四十二條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗。在辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí)，開(kāi)發(fā)建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列工程建設資料：
㈠竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備施工圖，地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
㈡設備設施的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料；
㈢物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
㈣物業(yè)管理所必需的其他資料。
第六章 物業(yè)管理服務(wù)
第四十三條 業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)按照平等、自愿原則簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。物業(yè)管理服務(wù)合同應當包括以下內容：
㈠物業(yè)的基本情況；
㈡服務(wù)事項；
㈢物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準；
㈣物業(yè)管理服務(wù)費用標準、收費方式；
㈤物業(yè)管理酬金標準及支付方式；
㈥合同期限、合同提前終止的約定；
㈦物業(yè)、業(yè)主及住戶(hù)資料的管理和移交方式；
㈧雙方的權利義務(wù)；
㈨法律責任及解決糾紛的途徑；
㈩雙方約定的其他事項。
物業(yè)管理服務(wù)合同草案應當在物業(yè)管理區域內公示，充分聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)。
第四十四條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，并按照國家有關(guān)規定取得物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)后，方可從事物業(yè)管理服務(wù)。從事物業(yè)管理的人員應當按照有關(guān)規定取得職業(yè)資格證書(shū)后，方可上崗。
第四十五條 物業(yè)管理企業(yè)在接受物業(yè)管理后，是該物業(yè)管理工作的直接責任人，其主要責任包括：
㈠履行《物業(yè)管理委托合同》，按本辦法規定的內容、標準管理物業(yè)；
㈡保管好物業(yè)的綜合驗收資料；
㈢合理收取和使用物業(yè)管理費；
㈣對物業(yè)范圍內的違法行為和違反本辦法或業(yè)主公約的行為立即進(jìn)行勸阻和制止，及時(shí)向業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)行政管理部門(mén)報告，并為有關(guān)行政管理部門(mén)執法提供方便；
㈤接受業(yè)主、使用人的監督，定期聽(tīng)取業(yè)主、使用人對物業(yè)管理的意見(jiàn)；
㈥接受物業(yè)主管部門(mén)的物業(yè)管理工作考評。
第四十六條 業(yè)主委員會(huì )成立后，由開(kāi)發(fā)建設單位向業(yè)主委員會(huì )正式移交物業(yè)管理權。業(yè)主委員會(huì )通過(guò)業(yè)主大會(huì )選聘和委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。
第四十七條 業(yè)主委員會(huì )依法提前終止物業(yè)管理服務(wù)合同的，應經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意；物業(yè)管理企業(yè)依法提前終止物業(yè)管理服務(wù)合同的，應向業(yè)主大會(huì )報告；雙方均應提前二個(gè)月通知對方，并按照合同及有關(guān)規定辦理移交手續。
第四十八條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當與業(yè)主委員會(huì )辦理物業(yè)驗收手續。業(yè)主委員會(huì )應當向物業(yè)管理企業(yè)移交本辦法第四十二條規定的資料。
物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當向當地社區居民委員會(huì )通報，并支持、配合居民委員會(huì )做好相關(guān)工作。
第四十九條 物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除后的10日內向業(yè)主委員會(huì )辦理下列事項，并報物業(yè)主管部門(mén)備案：
㈠對預收的物業(yè)管理服務(wù)費用按實(shí)際使用結算，多收的部分予以退還；
㈡移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)賬冊；
㈢移交業(yè)主共有的房屋、場(chǎng)地和其他財物。
第七章 物業(yè)的使用和維護
第五十條 業(yè)主和使用人使用房屋不得有下列行為：
㈠損壞房屋承重結構，改變或破壞房屋外貌，改變房屋用途；
㈡對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺、天臺、屋面等進(jìn)行鑿、拆、搭、占等；
㈢存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；
㈣利用房屋從事危害公共利益和危害他人正當權益的活動(dòng)；
㈤法律、法規禁止的其他行為。
業(yè)主、使用人不按房屋使用說(shuō)明書(shū)使用房屋造成的后果，由其自負。
第五十一條 物業(yè)管理區域內禁止下列行為：
㈠踐踏、占用綠地，占用通道等共用場(chǎng)地；
㈡擅自改變房屋及其配套設施的用途、結構、外觀(guān)，違反規定安裝外墻防護設施，損毀設施、設備，危及房屋安全；
㈢亂搭亂建，在房屋公用部位亂堆亂放、隨意占用；
㈣亂停亂放車(chē)輛；
㈤破壞綠化，損毀樹(shù)木、園林藝術(shù)雕塑，影響景觀(guān)；
㈥亂拋亂堆垃圾雜物，傾倒余土廢渣，堆放排放有毒物質(zhì)，污染環(huán)境，存放易燃、劇毒、放射性等危險物品；
㈦飼養禽畜；
㈧發(fā)生超過(guò)國家規定標準的噪音；
㈨在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)；
㈩法律、法規和規章及業(yè)主公約禁止的其他行為。
第五十二條 業(yè)主或物業(yè)使用人進(jìn)行裝修、維修、檢修工程的，應當遵守房屋使用說(shuō)明書(shū)和業(yè)主公約，并事先與物業(yè)管理企業(yè)簽訂協(xié)議。協(xié)議范本由物業(yè)主管部門(mén)免費提供，內容應當包括：
㈠裝修、維修、檢修工程的實(shí)施內容和期限；
㈡允許施工的時(shí)間；
㈢廢棄物的清運與處置；
㈣住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求；
㈤禁止行為和注意事項；
㈥服務(wù)費用與違約責任；
㈦其他需要約定的事項。
第五十三條 有關(guān)施工單位在物業(yè)管理區域內從事工程建設或檢修工程時(shí)，須事先告知物業(yè)管理企業(yè)，接受物業(yè)管理企業(yè)監督，確保區內物業(yè)完好，工程垃圾應及時(shí)清理，工程完工后應清理好施工現場(chǎng)并恢復原狀。
供水、供電單位人員及車(chē)輛應憑工作證件或車(chē)輛標志進(jìn)入物業(yè)管理區域進(jìn)行有關(guān)設施的搶修、檢修、維護工作。
第五十四條 有關(guān)施工單位因施工或檢修，損壞了區內物業(yè)的，應給予賠償。
第五十五條 建筑物的維修責任明確的，由責任人負責維修，其他則按下列規定執行：
㈠房屋自有部分由業(yè)主或使用人負責維修；
㈡毗連部分，由毗連部分的業(yè)主共同負責維修；
㈢建筑物本體共有部分，由該建筑物所有業(yè)主共同負責維修；
㈣物業(yè)管理區域內共有設施、設備、場(chǎng)地，由全體業(yè)主共同負責維修；
㈤房屋及附屬設施影響市容，危及毗鄰房屋安全及公共安全的，由業(yè)主或使用人負責維修。業(yè)主或使用人拒不維修的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意后，由物業(yè)管理公司進(jìn)行維修，其費用由業(yè)主或使用人承擔。
第五十六條 住宅建設工程招標時(shí)，建設單位應當按照國家有關(guān)規定在招標文件中明確按照工程價(jià)款結算總額5%的比例預留建設工程質(zhì)量保證金，并與施工單位在合同中對涉及質(zhì)量保證金的事項進(jìn)行約定。住宅建設工程竣工結算后，建設單位應當按照合同約定及時(shí)向施工單位支付工程結算價(jià)款并預留質(zhì)量保證金。
建設工程質(zhì)量保證金應當專(zhuān)戶(hù)儲存，專(zhuān)項用于支付因施工單位原因造成住宅物業(yè)出現質(zhì)量問(wèn)題而發(fā)生的鑒定和維修費用，不得挪作他用。
合同約定的質(zhì)量保證金預留期滿(mǎn)后，建設單位應當及時(shí)返還給施工單位。
第五十七條 設立住宅物業(yè)專(zhuān)項維修資金，專(zhuān)項用于物業(yè)共有部位、共有設施、設備保修期
滿(mǎn)后維修、更新和改造。具體辦法另行制定。
開(kāi)發(fā)建設單位在前期物業(yè)管理中，不得動(dòng)用物業(yè)專(zhuān)項維修資金。
第八章 物業(yè)服務(wù)收費
第五十八條 物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)水平相適應的原則。
物業(yè)管理服務(wù)收費包括下列項目：
㈠公共性服務(wù)收費，實(shí)行政府定價(jià)，包括物業(yè)管理范圍內房屋建筑與裝修管理、公共設施、設備的日常養護與維護、交通管理、消防管理、安全秩序管理、綠化管理、環(huán)境衛生管理、公共停車(chē)場(chǎng)管理等收費；
㈡專(zhuān)項服務(wù)收費，實(shí)行政府指導價(jià)，包括電梯、轉供電、二次供水和中央空調等房屋設備運行服務(wù)的收費；
㈢特殊服務(wù)收費，實(shí)行經(jīng)營(yíng)者自主定價(jià)，用于物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主、使用人個(gè)別需求提供的特約服務(wù)。
第五十九條 普通住宅物業(yè)服務(wù)收費的政府定價(jià)和政府指導價(jià)由價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同物業(yè)主管部門(mén)根據物業(yè)管理服務(wù)等級標準等因素，通過(guò)聽(tīng)證，制定相應的等級基準價(jià)和浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主（在成立業(yè)主委員會(huì )前的前期物業(yè)管理由物價(jià)部門(mén)制定試行收費標準）與物業(yè)管理企業(yè)根據規定的基準價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。其他商品住宅和非商品住宅的公共性和專(zhuān)項性物業(yè)管理服務(wù)收費按控制最高利潤率的形式進(jìn)行價(jià)格管理（普通住宅最高不超過(guò)10%，高級公寓、別墅區、寫(xiě)字樓、商住樓、營(yíng)業(yè)樓和大型商品交易市場(chǎng)不超過(guò)15%計取利潤）。
實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
物業(yè)管理企業(yè)應當按照政府價(jià)格主管部門(mén)的規定實(shí)行明碼標價(jià)，在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置，將服務(wù)內容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等情況進(jìn)行公示。
第六十條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制、酬金制等形式約定計費方式。
包干制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
第六十一條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅賦和物業(yè)管理企業(yè)的合理利潤。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。酬金由雙方在物業(yè)服務(wù)合同中約定比例或數額。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構成一般包括以下部分，具體由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定：
㈠管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利費等；
㈡物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
㈢物業(yè)管理區域清潔衛生費用；
㈣物業(yè)管理區域綠化養護費用；
㈤物業(yè)管理區域秩序維護費用；
㈥物業(yè)管理企業(yè)所管物業(yè)支付的辦公費用；
㈦物業(yè)管理企業(yè)所管物業(yè)發(fā)生的固定資產(chǎn)折舊；
㈧物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
㈨經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過(guò)專(zhuān)項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
第六十二條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)費用屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會(huì )或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預決算并每6個(gè)月不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應當及時(shí)答復。
第六十三條 物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì )可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請具有法定資格的專(zhuān)業(yè)機構對物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。
第六十四條 物業(yè)服務(wù)收費按產(chǎn)權面積計收。已辦理房產(chǎn)證的，以房產(chǎn)證記載的建筑面積為準，包括套內建筑面積和分攤的共有建筑面積；未辦產(chǎn)權證的，以物業(yè)買(mǎi)售合同中建筑面積為準。另有約定的除外。
物業(yè)服務(wù)收費一般按月計收。經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、使用人共同約定，可以預收，除業(yè)主、使用人自愿外，一次最多可預收三個(gè)月的費用。
第六十五條 裝修、維修、檢修工程產(chǎn)生的垃圾應當按照市有關(guān)規定堆放到指定的地點(diǎn)。由業(yè)主或物業(yè)使用人自行處理的，物業(yè)管理企業(yè)不得收費；委托物業(yè)管理企業(yè)處理的，清運費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。
第六十六條 業(yè)主或使用人在辦完購房或租賃手續（指交接鑰匙）后的次月起，物業(yè)管理公共性服務(wù)費由業(yè)主或使用人按月交納；納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開(kāi)發(fā)建設單位全額交納。
未使用或入住的房屋，不交納設備運行專(zhuān)項服務(wù)費。
前期物業(yè)管理期間物業(yè)服務(wù)收費按照第三十七條執行。
第六十七條 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務(wù)費用。未結清的費用，由新業(yè)主承擔。
第六十八條 物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可按不超過(guò)委托收取總額3‰或按戶(hù)定額收取的方式向委托單位收取手續費，具體標準在雙方的委托合同中約定。物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。
物業(yè)區域內的走廊、樓梯、公共設施、綠化地等公共用水、用電費用可以并入物業(yè)服務(wù)費內一并收取。物業(yè)區域內的電梯用電、二次供水設備用電按照供電、供水企業(yè)規定的辦法合理分攤，另行收取。
第六十九條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。所得收益主要用于補充物業(yè)專(zhuān)項維修資金。
第七十條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應收取服務(wù)費用的，其他部門(mén)和單位不得重復收取性質(zhì)和內容相同的費用。
第九章 責任
第七十一條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )違法作出的決定，由物業(yè)主管部門(mén)責令限期改正或者撤銷(xiāo)，并通告全體業(yè)主。
第七十二條 有下列情形之一的，由物業(yè)主管部門(mén)依照《物業(yè)管理條例》、《江西省城市居住小區物業(yè)管理條例》等有關(guān)規定予以處罰：
㈠未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，或以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的；
㈡開(kāi)發(fā)建設單位不按規定配置物業(yè)管理用房的；
㈢未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的；
㈣開(kāi)發(fā)建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的；
㈤開(kāi)發(fā)建設單位未將工程建設資料移交的；
㈥開(kāi)發(fā)建設單位未進(jìn)行前期物業(yè)管理的；
㈦開(kāi)發(fā)建設單位、公有住房售房單位未設立專(zhuān)項維修資金或者擅自動(dòng)用專(zhuān)項維修資金的；
㈧物業(yè)管理企業(yè)不履行服務(wù)責任并造成惡劣影響的。
第七十三條 業(yè)主或者使用人不按物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理、維修等分攤費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以催繳，責令其限期交付；逾期仍不交付的，按合同約定加收滯納金，合同沒(méi)有約定的，可根據國家有關(guān)規定按日加收欠繳金額3‰的滯納金；經(jīng)催收仍不交付的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照業(yè)主公約、物業(yè)服務(wù)合同的約定或通過(guò)法律渠道追繳。
第七十四條 物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規的，由政府價(jià)格主管部門(mén)依據 《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規定》予以處罰。
第七十五條 違反本辦法第五十條、第五十一條的，由有關(guān)行政管理部門(mén)按照各自的職責和相關(guān)法律、法規的規定處罰。
第十章 附則
第七十六條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)共用部位，是指一幢房屋內部由整幢房屋的業(yè)主、使用人共同使用的門(mén)廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、己承重結構、室外墻面、屋頂等部位。
共用設備，是指一幢房屋內部，建設費用已分攤進(jìn)入房屋銷(xiāo)售價(jià)格的由整幢房屋的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線(xiàn)、水箱、電梯、防雷裝置、消防器具等設備。
共用設施，是指物業(yè)區域內，建設費用已分攤進(jìn)入房屋銷(xiāo)售價(jià)格的由業(yè)主、使用人共同使用的道路、綠地、停車(chē)場(chǎng)庫、照明設施、消防設施、排水管道、窖井、化糞池、垃圾站（房）、公益性文體設施等。
房屋承重結構是指房屋的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂等。
第七十七條 本辦法“以上”均含本數，“以下”均不含本數。
第七十八條 本辦法自2006年6月1日起施行。分宜縣物業(yè)管理可參照本辦法執行。
熱線(xiàn)電話(huà)：0790-6209123
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地址：江西新余九鼎汽車(chē)大市場(chǎng)
